Pazar Analizi
Yerel bölgenizdeki piyasa koşullarında gayrimenkul pazar analizi, acemi yatırımcının kafasını karıştıracak ve şaşırtacak kadar karmaşık birçok yolu vardır. Ancak “MAD” yöntemimizi kullanarak işleri basit tutabilirsiniz. Bu, üç önemli faktöre dikkat etmek, bunların yükselip yükselmediğini not etmek anlamına gelir. Medyan konut fiyatları, Piyasadaki aktif listeler, Piyasadaki günler, bu üç unsurun baş harfleri (MAD) analiz tanımını oluşturur. Üç basit faktöre dikkat ederek bölgenizdeki pazarınızın durumunu iyi bir şekilde anlayabilirsiniz.
Pazar Fiyatları
Medyan ev fiyatı, ölçeğin tam ortasıdır, yani evlerin yarısının azına ve yarısının daha fazlasına satıldığı anlamına gelir. Bunu, toplam TL satış sayısını alan, onu satılan taşınmaz sayısına bölen ortalama veya ortalama ile karşılaştırın. Bölgenizdeki medyan ev fiyatları yükseliyorsa, bu durum, pazarınızın yükselişte olduğunun iyi göstergesi olabilir. Fiyatlar yükseliyor ise, mülklerin değerlenmesine dikkat edin. Böylesi pazarda, al sat için, çıkış stratejinize bağlı olarak ucuza konut almak zorunda kalmayacaksınız. Ancak, birkaç yıldır yükseliyorlarsa, fiyat artışı yavaşlıyorsa, pazarınızın düzleştiğinin, düşüşe hazırlandığının işareti olabilir. Satın alma işleminizde savunmacı olmanızı gerektirir. Açıkçası, mülkleri nispeten düşük fiyattan satın alırsınız, piyasanın değer kazanmasını beklemezsiniz. Başka değişle kısa vadede fiyatların düşmesini beklersiniz. Ayrıca, birçok bölgenin mevsimlik olduğunu, buradan hareketle taşınmaz fiyatlarının ilkbahar, yaz aylarında kışa göre yüksek olabileceğini unutmayınız.
Pazar Analizi
Gayrimenkul pazar analizi yapılırken gayrimenkul piyasası belirli bölgedeki fiyatlarda zirveye ulaşsa bile, bunun mutlaka çökeceği anlamına gelmediğini akılda tutmak önemlidir. Belirli bir şehirde emlak değerlerinin 1 yıl enflasyon oranının iki katı, gelecek yılda enflasyon oranının sadece yarısı kadar artması, piyasaların kaçınılmaz olarak yükselip düşmesi nedeniyle dibin düştüğü anlamına gelmez.
Emlak Pazarı
Arz üzerinde geçici talep fazlası gayrimenkul pazar fiyatlarının artmasına neden olur. Arz neredeyse her zaman yetiştiği izlenir. Bunu yaptığında fiyatlar dengelenir. Bazen düşer, sonra tekrar yükselir, sonraki zirve enflasyon nedeniyle son zirveden yüksektir. Ancak, fiyatlarda patlama olduğundan mutlaka düşüş olmaz. Muhtemelen senaryoda, fiyatların sabit kaldığı, ortalama enflasyonun hemen üzerinde değer kazandığı “serinleme” olabilir. Analizi sürecinde şehrinizin ortalama emlak değerleri, ev satışları düşmüş olabileceğinden bunun tüm şehirde geçerli olduğu anlamına gelmediğini uyararak belirtelim. Maalesef insanlar “Medyan Emlak Fiyatları Düşüyor” gibi manşetleri görüp panik yapıyorlar. Satın alacağınız ev fiyat aralığına, konumuna özellikle bakmanız gerekir. Örneğin, pazarınızdaki 3.750.000 TL fiyatlı 2+1 yeni evlerin toplu olarak aşırı inşa edilmesi, satın aldığınız 1.000.000 TL eski evleri etkilemeyebilir. Öte yandan, piyasadaki belirli gelişmenin, sektörde medyan fiyatların sabit, yükseldiği piyasada düşmesi kesinlikle mümkündür. Kısacası, pazarınızı birden çok düzeyde tanıyın. Ülke geneli, yerel, mikro yerel (yani mahalleler) bazında göz önüne alınız.
Yerel Pazar
Konut fiyatları tek başına yerel gayrimenkul pazarı için doğru göstergesi olmayabilir. Satıcılar genellikle alıcılara fiyatı düşürmek yerine kapanışta taviz verir, böylece matematiği çarpıtabilir. Örneğin, alıcının kredi ücretlerinin bir kısmının ödenmesini veya onarıma ihtiyacı olan ürünler amacıyla kredi verilmesini içerebilir. Yeni birinci el evler söz konusu olduğunda, konut fiyatlarının her zaman uygun finansman veya iyileştirmeler gibi inşaatçı imtiyazlarını yansıtmaz. Ayrıca konut fiyatlarının, satıcıların satıştan önce mülkü yenilemek isteğiyle harcadıkları para miktarını yansıtmamaktadır. Satıcı pazarında evler, durumlarına bakılmaksızın hızla satılacaktır. Alıcı pazarında satıcılar, evi piyasaya sürmeden önce tadilat yapmak amacıyla evin fiyatının yüzde 10’u kadarını harcayabilir. Bu nedenle, örneğin, evin fiyatı geçen yıl yüzde 5 arttıysa, o bölge için gerçekten yüzde 5’lik net kayıptır. Sadece rakamlara değil, satılıklara bakmanız gerekiyor. Gösterime açık evlere gidin. Neler olup bittiğini kontrol etmek üzere bölgedeki emlak firmalarını, değerleme uzmanlarını arayın, konuşun.
İrtibat: 0532 312 01 16
