Marmaris Emlak Piyasaları
Özellikle Marmaris emlak piyasaları kapsamında içerikler sunmaya çalışırken ister istemez genele açılmak gerektiğinden konuyu biraz açarak ilerleyelim. Mümkün olduğunca basit anlatımla konuyu birlikte irdeleyelim. Gayrimenkul sektöründe emlak piyasaları için nasıl çalıştığı sorusuna verilecek muhtelif yanıtlar içinde diğerlerinden neden farklıdır sorusunu birlikte yanıtlayalım. Likidite azlığı, diğer piyasalardan farklı çalışmasını sağlayan birkaç önemli farklılıklardan sadece biridir diyebiliriz. İşte diğerleri.
- Mevsimsellik. Ev satışları, özellikle sert hava koşullarının taşınmaz satmayı zorlaştırdığı kuzey iklimlerinde mevsime göre değişir. İlkbaharda satışlar artar, sonbaharda düşer. Esasında satışları, fiyatları aylık oranda karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Bu nedenle konut satışları ile fiyatları ya mevsimsel değişiklikleri hesaba katan matematiksel formüllerle “mevsimsellikten arındırılmış” ya da aydan aya değil, yıldan yıla karşılaştırılmıştır.
- Konut Merdiveni. Sadece gayrimenkulde, satış, alıcıların artmasıyla olduğu gibi yeni alıcı yaratır. Gayrimenkul merdiven gibi çalışır. Yaşlı sayı azaldıkça yeni alıcılara yeni malzemeler yaratırlar. Böylece ilk defa alıcılar için yeni malzemeler yaratır. Bu yüzden ilk kez alıcılar çok önemlidir; İlk kez alıcı talebi, alıcıların büyük konut alabilmeleri amacıyla satmak istedikleri evleri emecek kadar yüksek olmadıkça, konut merdiveni çalışmaz.
- Konut Finansmanı. Tüm ev sahiplerinin yaklaşık yarısının ipoteği var. Son alıcıların yüzde 86’sı konut satın almalarını ipotekle finanse etti. İpoteğe hak kazanma yeteneği ipoteğin borçluya mal olacağı tutar, taşınmaz talebi üzerinde çok büyük etkiye sahiptir. Faiz oranları, gelir, borç kredi geçmişi, gereksinimleri belirleyen kredi standartları, ipotek kredisinin mevcudiyeti gibi faktörler, alıcıların finansman bulmasını kolaylaştırarak veya zorlaştırarak ev talebini etkileyebilir.
Yerel Emlak Piyasaları
Gayrimenkul, yatırım varlıklarının en yerelidir, ancak piyasa eğilimleri çoğunlukla bütün olarak ülke, olarak rapor edilerek tartışılır. Örneğin bunlar pazar değil; insanlar mahalle bazında konut satın alırlar. Ulusal haberlerde gördüğünüz rakamlar, binlerce evin, binlerce aylık işlemin matematiksel hesaplarıdır. Pazarda olup bitenlerden birkaç adım uzakta oldukları kabul edilir. Yerel pazar koşulları, herhangi büyükşehir alanı içinde bile büyük ölçüde değişebilir. Yerel değerleri etkileyen unsurlar örneğin ulaşım, perakende satışlar, okullar, vergiler, ekonomik koşullar, konum, belediye hizmetleri, güvenlik, unsurları yereldir. Yerel pazar hareketleri hakkında kapsamlı bilgi, en iyi acenteleri, brokerleri ayıran temel yetkinliktir. Bununla birlikte, yerel düzeyde piyasa düzeyindeki verileri elde etmek, sözde “ulusal” verilerden nispeten zordur.
Fiyat Değerden Farklıdır
Marmaris emlak piyasaları konulu yazımıza önemli hususa değinerek ilerleyelim. Ev, değerleme uzmanının söylediğine değer. Neden? Çünkü on evden yaklaşık dokuzu ipotekle finanse ediliyor. Borç verenler, değerleme uzmanının evin değerinden fazlasını her halde ödünç vermeyecek. Sözleşme bedeli takdir edilen değerden yüksekse, alıcı satıcı aradaki farkı nasıl telafi edeceklerini bulmalıdır. Aksi takdirde anlaşma sona erer. Değerleme sorunları günümüzde satışların yaklaşık yüzde 10 seviyesinde bozduğu düşüncesi var. Fiyat / değer arasındaki farkı düşünmenin yolu uzun ömürdür. Fiyatlar, dar stoklar, düşük faiz oranları nedeniyle artan talep gibi arz talepteki geçici değişimleri yansıtır. Değerler uzun vadelidir. Fiyatlardan yavaş değişir. Bununla birlikte, fiyat değişiklikleri zaman içinde değerleri değiştirir. Çünkü değerleme uzmanları, değerlendirme yapmak üzere önceki altı ay boyunca benzer evlerin fiyatlarını satışlarını kullanır. Gayrimenkul pazarında fazla ev değerlendirildikçe, son satış fiyatları değerleri değiştirecektir.
Konut Değeri Hesabı
Her evin benzersiz değeri vardır. Pazar değişikliklerine farklı tepki verir. Günümüz pazarında, satıcılar evlerini çok dikkatli şekilde fiyatlandırmalıdır. Fiyatların düşmesi durumunda piyasada uzun süre kalmasına neden olabilecek aşırı fiyatlandırmadan kaçınmak amacıyla yerel koşulları araştırmalıdır. Alıcılar, yatırımcılar, değer kaybetmenin eşiğinde olan ev satın almamaya özen göstermelidir. Bireysel evin değerini belirlemek zordur. Genellikle alıcılar satıcılar yanılabilir. Binlerce evden elde edilen kesin satış verilerini içeren yeni Büyük Veri daha doğrudur. Ancak tüm bilgisayarlı değerlendirmeler gibi, iyileştirmeleri, durumu yansıtmayabilir.
Medyanlar ve Ortalamalar
Medyan, sayıların yarısının küçük, yarısının yüksek olduğu sayıdır. Gayrimenkul söz konusu olduğunda, medyanın o ay satılan evlerin yarısının ucuz, yarısının pahalı olduğu fiyat olduğu anlamına gelir. Ortalama, bu sayıların toplamının o kümedeki öğe sayısına bölümüdür. Aykırı değer, gruptaki diğerlerinden yüksek veya düşük değer, ortalamayı değiştirir. Ancak medyanı değiştirmez. Medyanlar gayrimenkulde tercih ediliyor çünkü emlak piyasasının ortasının nerede olduğu konusunda iyi fikir veriyorlar.
İrtibat: 0532 312 01 16
